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Tipos de contratos en la construcción - Update


Existen tres formas principales comúnmente usadas para administrar los contratos de construcción.

  1. Por trabajos ejecutados por precios unitarios

  2. Precio máximo garantizado

  3. Precio alzado

  4. Por Administración

A continuación explico brevemente en que consiste cada uno de ellos, desde el punto de vista del cliente.

Trabajos ejecutados por precios unitarios

Posiblemente la manera mas común, utilizado en los diferentes niveles de gobierno hasta los proyectos domésticos, consiste en desmenuzar el pastel hasta la mínima expresión en tareas puntuales que pueden ser medidas físicamente en metros, metros cuadrados, metros cúbicos, Kg, etc. Es una manera muy fácil y muy técnica para homologar criterios y acotar el trabajo, por ejemplo metros cuadrados de piso o de pintura en muro. La descripción debe de ser lo mas detallada posible para establecer en el mismo punto la calidad del entregable, se analiza por una unidad de trabajo terminado y simplemente se multiplica por la cantidad total ejecutada.

Ejemplo de Constubase:

El catálogo de conceptos es el listado de todos los trabajos que se ejecutarán, la sumatoria de los mismos el total del presupuesto, paralelamente debe estar acompañado con un programa de ejecución de los trabajos.


Las desventajas y riesgos:

  • No diferencia en economía de escalas, cuesta lo mismo hacer un metro cuadrado de pintura que diez mil pero en la práctica no es el mismo precio, en general los precios disminuyen hasta cierto punto a mayor cantidad por la manufactura en serie.

  • Las malas prácticas de utilizar conceptos genéricos / sin descripción (ej. Pintura en muros) o unidades genéricas como Lote o conceptos globales como Jardinería, con lo que el cliente al final no tiene la certeza de que es lo que está contratando.

  • Es común también la omisión de conceptos -por ignorancia o intencional-, que se traduce en un incremento en el presupuesto obviamente no planeado, el constructor / contratista no lleva responsabilidad por las omisiones ni esta obligado a realizarlas por el mismo precio, por lo que al final, el cliente paga los platos rotos. Recuerda si no esta por escrito entonces no esta incluido.

  • La descripción del concepto puede no coincidir con el trabajo contratado, una vez mas puede ser con alevosía cuando el contratista quiere sacar ventaja de la ignorancia del cliente, o por desconocimiento de la terminología de quien elabora el catálogo, o cuando el cliente elabora el presupuesto y el contratista no cotiza correctamente por lo que queda imposibilitado de cumplir el contrato. Por ejemplo el concepto de arriba no incluye sellador, color, altura máxima, equipo de seguridad, limpieza del área al terminar los trabajos, etc.

Precio máximo garantizado

Este formato es comúnmente usado en el ámbito industrial o de alta especialidad, el cliente ya sabe a un nivel de detalle muy profundo que necesita y contrata a un constructor especialista, por ejemplo en la industria automotriz, BMW que tiene planas por todo el mundo, especifica el proyecto en base a los libros de especificaciones generales y planos de proyectos anteriores, por su parte las constructoras revisan la información, realizan pre ingenierías y ofrecen un precio máximo garantizado, es un proceso donde hay varias rondas de revisión para asegurar que el constructor verdaderamente entienda el proyecto y se firma un contrato, por lo regular a favor del cliente que detalla todo lo que debe de cumplir el entregable. Este formato es muy comúnmente usado para adquisiciones, como por ejemplo instalar el aire acondicionado en un auditorio, el cliente puede si lo prefiere especificar características y marcas de los equipos o limitarse a establecer la calidad, por ejemplo: el auditorio deberá tener una temperatura constante de 21 grados centígrados con cinco grados de tolerancia. El especialista determinará cuales son los equipos que son mas adecuados.

Existe la modalidad llave en mano, en este caso el cliente desarrolla por su cuenta con un despacho un proyecto ejecutivo que incluye desde el diseño arquitectónico hasta la ingeniería de detalle, y el constructor no diseña, solo lo desmenuza y cotiza. Este modelo tiene la ventaja que saca el mejor provecho de los especialistas en cada especialidad, de manera que cuando se decide construir ya se cuenta con un nivel de detalle y conocimiento muy profundo del proyecto, por lo común hay un administrador de proyecto (Project Manager) que integra estas dos fases y coordina todas las actividades.

Informalmente -y erróneamente- es muy común usar el termino "precio alzado" cuando por ejemplo se adquiere una cocina, o una alberca, cuándo en realidad lo que se pretende es buscar un precio máximo garantizado, si se escoge esta modalidad la recomendación es tratar de documentar lo más posible el entregable, el cliente debe poner por escrito o en un plano, plano imagen o realidad virtual que es lo que espera. Por ejemplo, para un área ajardinada un Render de como se va a ver, o si es un contrato que incluye acabados complementar con imágenes y mobiliario terminado, estos render son usados comúnmente como flyer de ventas.


La administración ya que el monto es fijo, las estimaciones son porcentuales, no es necesario elaborar generadores de obra que justifiquen el avance puesto que estos ya fueron elaborados previamente.


Desventajas

  • Si es un proyecto mal administrado la integración de las actividades no se dan fluidas o “Fast Track” y se traduce en mayor tiempo, no es ningún secreto que los tiempos de los despachos de arquitectura muchas veces no obedecen a las necesidades del cliente.

  • Una vez que se han tomado decisiones y se especificaron, es un modelo poco amigable con los cambios, los cambios cuestan y cuando el cliente no los reconoce las constructoras quedan imposibilitados de terminar el proyecto, es necesario contar con un sistema de administración de órdenes de cambio, por eso es fundamental una ingeniería de detalle lo mas precisa para evitar desviaciones.

  • Los riesgos son muy altos para los constructores que no tienen experiencia previa en trabajos muy similares, y los errores se traducen en incumplimentos de contrato que afectan el bolsillo del patrocinador del proyecto, por el contrario, cuando el constructor tiene mucha experiencia maximizará sus utilidades.

Es muy importante que exista un proyecto detallado, no se puede hacer un contrato de precio máximo garantizado con un para métrico o con un diseño esquemático, es un error muy común y que normalmente termina en tragedia, existe una confusión común con los inversionistas, lo que quieren decir es que tienen un corrida financiera: un tope presupuestario; y por otro lado se firma un contrato solo con un monto final (sin catalgo) con un constructor que no tiene especificaciones y esperan que todo lo que va sucediendo en el transcurso del tiempo conforme se van desarrollando el diseño y las ingenierías están incluidas: esto es la fórmula del fracaso.



Precio Alzado

Hace algunos años escribí esta nota y me pareció importante puntualizar que precio alzado y precio máximo garantizado no es lo mismo. Es un error común y catastrófico. Precio alzado quiere decir que hay un catálogo de conceptos y que si bien tiene un análisis de precios unitarios, el PU no es contractual, el único responsable de lo que hay dentro de la tarjeta es quien la elaboró, de manera que si hay un error, una omisión o una escalatoria de precios no se puede negociar un cambio de precio es "fixed price", de igual manera si en la tarjeta dice que incluye cierta especificación cierto acabado es irrelevante y no está obligado el contratista a cumplirlo, lo que manda es la descripción del concepto.

Un contrato a precio alzado incluye a un presupuesto, que es catálogo de conceptos con cantidades medibles, no es un contrato a cantidad alzada, sólo quiere decir que los precios no pueden cambiar, las cantidades si pueden cambiar.

Vamos con manzanas: si el contrato es para suministrar e instalar 100 Minisplits y por x o y sólo se coloca uno, el precio por unidad es el mismo, no se pagan 100 Minisplits se pagan solamente uno al precio alzado / fixed price.

Gestión por administración o libros abiertos

Cuando el cliente quiere tener participación activa en el proyecto este es un modelo funcional, el constructor tiene la responsabilidad de administrar el proyecto y supervisar los trabajos , a diferencia de los precios unitarios tiene un nivel de descomposición mayor, es decir no administra las tareas sino los suministros para las tareas, es decir la explosión de insumos (la explosión de insumos es el listado de materiales, maquinaria, equipo y personal –de campo y técnico-que se utilizará para la ejecución del proyecto al máximo nivel de detalle). Al final del periodo, típicamente por semana para el pago de rallas o nominas, se genera un reporte con los sueldos a pagar, así como otros proveedores, de igual manera hay un flujo de efectivo planeado donde se programan las compras de materiales para la construcción.


Hay dos modalidades, la primera en la que el administrador integra en una sola factura todos los gastos, y el cliente elabora un solo cheque, el contrato es entre cliente y el administrador (típicamente una gerencia de construcción) la segunda en la que el cliente elabora tantos cheques como proveedores se tengan incluyendo el pago del administrador que cobra una iguala o costo fijo por periodo o un porcentaje del ejercicio y se dispone de una caja chica para las compras del día a día, el cliente tiene tiene tantos contratos como subcontratistas / especialistas / proveedores. La gerencia d eobra es un proveedor mas.


Por ejemplo, si una ama de casa contrata un arquitecto para que pinte impermeabilice su casa, el contratista solicita al cliente la compra de la pintura con el proveedor antes de iniciar los trabajos, y al finalizar la semana se le solicita el pago de mano de obra correspondiente.


Este modelo es económico, pues se eliminan los gastos de financiamiento del constructor y se controlan los márgenes de variabilidad, entre los riesgos, tanto las ineficiencias como las optimizaciones son a beneficio o perjuicio del cliente, los ahorros en compras son para el cliente y no para el constructor.


La planificación es clave, es decir compras planeadas, de otra manera las actividades se retrasan por falta de insumos, la ingeniería de costos es fundamental no es posible administrar un contrato de esta manera sin la explosión de insumos.


Sin duda el principal riesgo es que no se tiene un presupuesto ni parcial ni final, para los clientes neófitos significa que van a acabar pagando muchas veces mas llo que tenían en mente, x2 x3 x4. Es el clásico ejemplo de contratar a el maestro Pedro para que haga una alberca por 10 se acaba costando 70 y que se tarda años en construir. Ojo, los Destajistas lo que quieren es trabajar el mayor tiempo posible y que el trabajo nunca termine.


Éste modelo puede ser tan informal como sucede cada vez que se techa una cochera, o serio y confiable dependiendo de la ética, experiencia y conocimientos del arquitecto ó constructor.


En High end Projects somos especialistas en construcción por administración porque la honestidad es nuestra marca de agua, transparencia en todas las actividades, en la calidad y el precio de los materiales, en el costo real de lo que verdaderamente implica realizar cualquier trabajo, es la confianza que tienen nuestros clientes de saber que están en buenas manos, nuestro éxito está en cuidar el dinero de nuestros clientes, para que obtengan lo mejor que pueden obtener por su inversión. Los asesoramos en la selección de los materiales en la cantidad del entregable y nos aseguramos que se realicen los tiempos adecuados, sin lugar a dudas para nosotros es la mejor manera de construir con transparencia con honestidad con calidad.



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