¿Vas a construir? Prepárate para ser robado
Caso de Estudio # 04
¿Porque las remodelaciones y construcciones domésticas siempre acaban en historia de terror?
¿Porque los proyectos domésticos nunca terminan en tiempo y en costo y fracasan rotundamente?
Historia de Terror
Había una vez un exitoso profesionista con grado de doctor que una vez que juntó algo de dinero, decidió remodelar su casa; algo sencillo; techar la cochera y poner un cuarto arriba y de una vez aprovechando que había un amplio jardín poner una pequeña alberca. Como es alguien muy preparado, sabe que cada especialidad es única y como él no sabe nada de construcción le preguntó a un ingeniero constructor de su confianza, En el cual confía ciegamente y tiene la certeza de que nunca lo robaría o lo traicionaría. Por otro lado este constructor, con muchos años de experiencia en la construcción además especialista en el tema, por ser su amigo, invirtió por su cuenta en el proyecto, es decir contrató un arquitecto para que hiciera unos planos, contrató un calculista para que hiciera un diseño, y finalmente, con un proyecto llave en mano, darle el mejor precio posible del mercado a su amigo, todo por 200 pesos. Nota 01.Pre-construcción.
El doctor se mostró un poco sorprendido porque el precio era más alto de lo que esperaba, su compadre hace años en una reunión le había dicho que su alberca en su rancho le costó 70 y que construir una palapa otros 70 y ¡era prácticamente una casa! por lo que le dio las gracias al ingeniero y le dijo que le avisaba cuando fuera a empezar.
Todos sabemos que los doctores nunca escuchan una segunda opinión, pero en este caso, un día iba el doctor rumbo a su casa y vio al maistro Juan de las Cuerdas haciendo una banqueta, así que se acercó y le preguntó cuánto costaba poner un cuarto arriba de su cochera y poner una alberca, el maestro Juan le dijo sin dudar "acabo de terminar una exactamente igual, solamente ha costado 160 pesos" ademas le dijo que no se preocupara que le diera 140 para los materiales y los albañiles, y 20 al final porque era lo que se iba a ganar. El doctor recordó a su compadre, que le había dicho que iban a ser 140 pesos, !que razón tenía mi compadre! así, admirado de su propia inteligencia y capacidad para negociar se puso muy contento de haber logrado un ahorro del 20% al contratar directamente al maistro, y le pareció justo que Juan se ganara 20 pesos, al final si no estaba contento con el trabajo, pues no le pagaría esta diferencia. Miró con desdén y desconfianza el precio que le había dado el ambicioso ingeniero que buscaba ganarse 60 pesos a sus costillas, pero el doctor que se sabía mucho mas listo que el ingeniero no iba a permitir que nadie le tomara el pelo. Nota 02. Costo de los proyectos complejos.
Pasado el tiempo el ingeniero se extraño de no haber recibido la llamada de su amigo el doctor, pero un día sonó el teléfono, el doctor apenado le dijo que tenía un problema y que le gustaría verlo. El ingeniero se imaginó que tal vez se gastó el dinero y posiblemente quería un descuento, lo cual era posible, si se reducían los metros cuadrados de construcción, con una piscina mas pequeña con acabados rústicos en vez de mosaico veneciano, así que aceptó reunirse con él para discutir como SI hacer el proyecto de su estimado amigo.
El doctor le dijo con un poco de vergüenza: "Fíjate que contraté al maistro Juan de las Cuerdas, el me dijo que con 140 pesos se podía hacer todo el trabajo, así que le he dado el dinero", a lo que su amigo el ingeniero un poco sorprendido le respondió: "Muy bien, supongo que lo que quieres es que solo te ayude con el proyecto, las ingenierías y supervisar los trabajos, encantado de ayudarte, ya lo sabes 'hasta la mejor mano de obra sin la correcta supervisión entrega malos resultados' ¿cuando empezamos? "
El doctor le dijo aún mas avergonzado: "Eso no es todo, ya empezamos, pero ..." y agachando la mirada continuó: "Pues primero me pusieron una multa por parte de desarrollo Urbano y Urbanismo porque no contaba con una licencia de construcción y los permisos de ecología para para cortar el árbol del frente ... tuvimos que parar, cuando logramos continuar a la semana un muchacho se cayó de un andamio y se fracturó su brazo, al parecer no era albañil y era su primera vez, lo bueno es que no fue nada grave sin embargo, vinieron a visitarme las personas del Seguro Social porque dijeron que le habían reportado que el accidente había sucedido en este lugar y ellos no tenían registrada la obra, ni al muchacho inscrito en el seguro, así que me hicieron un tabulador y me dijeron que tenía que pagar una cuota en base a los metros cuadrados que ellos suponen de construcción y ¡es muchísimo más de lo que se estaba haciendo! a demás de una multa pon no tener a los trabajadores asegurados. Pero esto no es todo, ni lo mas grave, al parecer alertaron a protección civil, porque la semana siguiente llegaron y me clausuraron, !yo no sabía que protección civil tenía la autoridad para desalojarme de la casa! tuve que salirme mientras ellos realizaban una inspección, me dijeron que la construcción era insegura, que las columnas no cumplían con la esbeltez necesaria -yo ni se que es eso- , que mi losa estaba colgada y con riesgo de caerse por una deformación de contra flecha de más de 12 cm..." -con la expresión totalmente abatida continuó- "me ordenaron demoler. Esperaba llegar a un acuerdo con el maistro, pues todavía no empezaba con los acabados, para sorpresa mía su teléfono dice fuera de servicio, no esperaba que me regresara dinero, pero que al menos hiciera la demolición y dejara todo como al principio, pero no he podido encontrarlo, donde lo conocí dicen que ahí el único maistro es Pedro y que no conocen a ningún Juan de las Cuerdas.
El ingeniero sintiéndose profundamente traicionado le reprochó "como pudiste pensar que yo quería aprovecharme de ti, yo no iba a ganarme nada con tu proyecto, lo iba a hacer para ayudarte, ahora habrás perdido tus ahorros, tendrás que pagar por la demolición y de ninguna manera quedará como antes, los muros de la piscina están torcidos y mal colados por lo que tienen fugas y no tiene la preparación para el hidroneumático, la reparación y el impermeabilizante te costará tanto como el presupuesto original, al final tu piscina costará el doble" Nota 03. comentarios finales.
Fin
Nota 01. Pre-construcción
Cuando se trata de constructores serios, el procedimiento habitual es que el arquitecto o el ingeniero invierten en el proyecto ejecutivo, para poder hacer una propuesta de costo, el cliente al ver que va incluido concluye que se lo regalan o que no cuesta nada, pero la realidad es que tiene un costo, cuando un constructor dice: "el proyecto ejecutivo esta incluido" significa que el constructor esta incluyendo en su costo la ingeniería mas barata que puede conseguir, así como el diseño arquitectónico mas barato que puede hacer.
El proyecto ejecutivo inlcuye entre otras cosas: planos arquitectónicos, renders, cálculo estructural, y estudios preliminares, mecánica de suelos, estudios hidrológicos, transito y ambientales; así como la gestoría con las diferentes dependencias municipales, estatales y federales.
Una de las mejores prácticas que recomendamos en la gerencia de proyectos es separar el proyecto un dos: proyecto ejecutivo y la construcción, a la primera fase le llamamos pre construccion, de esta manera el cliente tiene el control del proyecto, es decir elije el diseñador, corrige el diseño de acuerdo a sus necesidades, los estudios son realizados en concordancia con el proyecto y para beneficio del cliente al precio correcto, una buena ingeniería se traduce en mayor confort de las nuevas instalaciones y la reducción de posibles problemas a largo plazo, las instalaciones no se ven pero se disfrutan, los acabados no son el único criterio, es cierto, los acabados se disfrutan a la vista, pero la ingeniería y la buena construcción se traduce en confort del usuario.
De acuetrdo al PMI las mejores prácticas están en hacer una planeación detallada para poder tener la certeza de cuánto va a costar un proyecto y cuánto tiempo nos va a tomar su construcción. Una vez que se congela el proyecto se puede tener la certeza que el costo no subirá, por el contrario, en este punto es donde se pueden hacer propuestas de valor para que el costo disminuya y se generen ahorros, en otras palabras, trabajar sin proyecto es trabajar a ciegas sin tener la certeza de cuanto va a costar y cuando se va a terminar.
Nota 02. Costo de los proyectos complejos.
Muchas veces queremos equiparar la construcción con adqusiciones, como comprar un carro o adquirir un tocadiscos, pero la realidad es que la construcción es un proyecto muy complejo con mas de 1000 variables y actividades por realizar, adicionalmente no existen dos casos iguales, es bien común que en la ignorancia del tema, el cliente subestime el costo de la construcción, con comparaciones o referencias informales, incluso el mismo proyecto no cuesta lo mismo de un año para otro por incremento en costo de los materiales, no cuesta lo mismo construir en diciembre que en mayo, incluso cuesta mas caro cuando la duración es menor o mayor de la duración correcta planeada.
Si bien existen costos paramétricos que nos pueden dar una idea bastante cercana a la realidad, estos índices deben entenderse como aproximaciones con cierto grado de riesgo o variabilidad, hasta que no se tiene un proyecto ejecutivo completo es imposible saber el costo final, por eso en la construcción residencial nunca se sabe el costo final, por que no hay proyecto, los indices de variabilidad son de mas de 100%, quien no ha escuchado "si te dijeron que X, ten otros X, porque va a costar 2X. La mala reputación de algunos constructores nos hacen ver mal a todos, sin embargo, cuando se trata de construcción industrial los indices de variación son mas/menos 10%, con la certeza de que habrá ahorros, la única diferencia es la planeación. Por ultimo particularmente las remodelaciones no pueden ser parametrizadas porque cada una es única.
Nota 03. Comentarios finales.
Como es posible que profesionistas exitosos que administran recursos mucho mayores en las empresas en las que trabajan fracasen cuando se trata de su propio dinero, de los ahorros de sus vidas, como es que personas inteligentes toman malas decisiones y ponen sus ahorros en las manos equivocadas de manera tan ingenua. Tristemente, cada vez escucho mas y mas casos de personas que derrochan su dinero en sus proyectos domésticos, queman sus ahorros literalmente en proyectos de construcción que resultan por debajo de sus expectativas en precio, tiempo y calidad. Desde remo-delaciones, fachadas, áreas de jardín, hasta proyectos completos de construcción de casa habitación.
¿porqué esto no le sucede a las empresas?
Lo primero que hay que entender es que High End Projects, somos el representante del cliente con los proveedores, contratistas y constructores, es como llevar a tu abogado a un juicio, esté hablará por ti, sabrá que situaciones son provechosas y cuales riesgosas, hablar el mismo lenguaje técnico, los intereses de High End Projects están alineados a los intereses del cliente, esto nunca va a suceder cuando contratas un constructor, el verá siempre primero por su beneficio; HEP no gana dinero haciéndote gastar mas, sino haciéndote ahorrar mas.
Sin embargo no somos enemigos de los constructores o diseñadores, por el contrario, trabajamos en conjunto para buscar las mejores soluciones para tu proyecto, pero desde los zapatos y la cartera del cliente, incluso tenemos clientes constructores que piden nuestra ayuda para soportarlos en la tarea de cuidar sus intereses desde el lado administrativo, en calidad de la construcción y supervisión de los trabajos, y hacemos fuertes a los despachos de arquitectura para construir mejor.
